觀點直擊 | 中梁控股黃春雷:我們不貼碧桂園標籤 (實錄)-中国新闻漫画网

                                                                2019年08月24日 11:31 来源:中国新闻漫画网
                                                                编辑:分分pk10app

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                                                                【萧亚轩公布恋情】

                                                                黃春雷繼而稱┊□,去年7月份以後﹡,我們以及回到二線◇△⊙,包括今年拿地□┊♂,二線和強三線的比例佔80%以上∵⊿,「難道以後人家叫我們小萬科嗎π⊙?」

                                                                總結而言∵,穩健適當的比上半年拿地多一點↑。

                                                                游思嘉:外匯風險對於我們來說比較簡單♂,到今天為止♂,中梁是零美元融資﹡∴,所以匯率並不構成任何壓力∴∴。反過來說人民幣匯率雖然短期破了7⊙□⌒,但是長遠來說□⌒,國家政策應該還是保持平穩趨勢⊙,所以在這個時候∵☆,如果有機會做一些美元融資◇,對於沒有發過美元債的發行人來說▽,其實短期反而有利┊♂。

                                                                至於融資成本∵♀□,他則稱∟□,這是反映中樑上市以前的利息成本♂⊙。值得注意的是〇◇,凈資產負債比率方面♀,報告期內中梁的數據由去年底的58.1%進一步降至43.5%☆⌒☆,而此前的招股書顯示∟,截至2017年末⊿♂△,中梁的凈負債率還高達339.5%⊿⊿⊙。

                                                                負債方面▽□,表內的絕對負債288億元┊♂♂,相對千億房企的數字⌒,這絕對算是一個比較低數的﹡π。表外負債大概水平在80億元左右∴∴〇。從全國行業的角度來看π,表內表外加起來基本上都是在一個比較低的水平∴∟。

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                                                                黃春雷:跟投是一個激勵↑□♂,像以前的分田到戶♂⊙△,與農村改革承包邏輯是一樣的〇?。在這一輪周期里♂,大部分房企多多少少都有涉及∵?♂,現在可能會碰到一些市場挑戰◇。但是中梁會有一些人性化的處理π∵△,像碧桂園也有類似的做法♀⌒。我們會根據市場的變化□☆,比如現在的利潤有市場壓力的情況下〇,也會調整一些比例或改變一些條件♂,具體也有一些微調□△?。

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                                                                或許是初登資本市場△□▽,千億房企中梁的業績會現場並沒有太多媒體◇?,而除了簡短開場致辭?∵,整場記者會中楊劍都沒有再就業績介紹和記者提問給予回應♂。現場更多則交給了CEO黃春雷▽π,以及輾轉過多家上市房企的副總裁游思嘉┊◇◇。

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                                                                黃春雷:首先是市場問題▽⌒△,像北上廣深┊π□,地方政府不需要土地財政↑,市場門檻、資金需求很高▽。如果為了進而進拿幾個項目也可以拿△⊙⌒,但是沒有太大的意義☆,因為盈利比較難□△。我們主要還是為了有利可圖或者能夠穩健地經營┊♂↑,如果有合適的機會□☆♂,也不排除會進一線〇?。但我認為一線城市發展到現在┊⊿,市場已經不是那麼有味道了⌒,沒有什麼利潤∵π☆。

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                                                                中梁的邏輯就是有自己特色的東西▽◇,比如投資能力♀▽,標準化做法∵,但也不排除會吸收各個房企階段性做得好的地方⊙。海納百川、有容乃大∵。

                                                                總體的境外融資渠道↑,我們覺得除了發債以外∵□,將來也可以有一些境外的銀行融資⊿◇♀。但是應該在明年左右∴,我們會做更好的計劃□┊♂。

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                                                                實際上到目前為止﹡▽☆,總體還是盈利的?⊙。這兩年我們又回到二線?,包括今年拿地的二線和強三線的比例已經佔80%、90%┊〇☆。難道以後人家叫我們小萬科嗎△♂?我覺得也不能這麼去講┊。

                                                                作為上市后的第一次發佈業績〇⊿,中梁還宣布♂┊,中期股息每股15.3港仙(相當於人民幣13.8分)?,占公司擁有人應占凈利潤的40%┊。

                                                                中期報告顯示↑♂,截至2019年6月底□☆,中梁控股合約銷售額為636.73億元∟,較去年同期增加約26.8%△∴☆。按此前公布的2019年1300億的銷售目標〇〇∵,上半年完成比例約50%〇。

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                                                                游思嘉回應觀點地產新媒體時透露▽∴▽,中梁的表外負債也僅有80億元⌒,因此表內表外加起來后?┊,有息負債都是在一個比較低的水平☆。

                                                                據黃春雷現場介紹▽∴π,截至目前⌒∵,中梁的可售貨值約3400億元⊿∵,其中2019年有1900億元可售﹡∴♀。期內⊿,中梁控股完成總收益為205.56億元□,較去年同期增加約111.2%;實現毛利50.34億元π,而公司擁有人應占核心凈利潤為12.32億元⌒⊿,同比增加約88.4%∴。

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                                                                從2015年突破百億到2018年實現千億☆,高速擴張的背後△⊙↑,中梁的高槓桿也一直是市場隱憂⊙。不過π┊,成功登陸資本市場后∴π□,中梁除了IPO時的32億港幣集資額外△☆♂,還未有進一步的公開融資信息♂。對此◇?,游思嘉表示∴∟,發債是上市房企必須要做的┊◇,而中梁早在今年年初已經有境外發債的額度☆,此外□⌒⊿,將來中梁也會考慮一些境外的銀行融資∵?♀,但是應該在明年左右⊿◇▽。

                                                                銷售數據方面┊⊙〇,上半年↑〇,二三線城市則貢獻了中梁全部銷售額的85.9%┊⌒π。而對於一線城市♂,中梁似乎沒有流露出太多的興趣□,「北上廣深的市場門檻、包括資金需求∟□∴,對於中梁來說⌒,如果為了進而進⌒,拿幾個項目也可以♂?,但沒有太大的意義〇,因為盈利比較難┊。」

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                                                                中期報告顯示♂◇♂,截至2019年6月底☆⊿,中梁的有息貸款總額為288億元♂,較去年底微增6%⊿▽,其中短期負債佔總融資接近一半左右┊,同時加權平均債務成本仍高達10%⊿◇⊿。

                                                                對負債率下降的原因┊〇⌒,中梁控股方面解釋◇♂⌒,公司來自物業銷售產生的內部現金大幅增加∵▽⊿,因此一定程度上減少了對外部借款的倚賴⊿π。

                                                                游思嘉:上半年的簽約買地和合同銷售比例其實並不太高⊿〇,47%左右△,所以上半年買地還是比較謹慎的⊿﹡∴。中樑上半年也沒有做大的融資⊙◇,IPO是7月才到賬⊿▽﹡。上半年買地的來源△◇,還是依靠內生的銷售回籠資金來買地♂┊,這也是過去幾年都貫徹的情況△⌒。所以買地的時間♂☆,基本上每個月都會買一些♂,但是會控制量♂▽┊。

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                                                                我們今年年初判斷今年與去年是差不多的┊,所以上半年拿地稍微會比較謹慎∟﹡♀,下半年適當會提高比例┊〇。有兩方面支持中梁拿地⊙∵□,一是靠自身的經營性槓桿、經營回款順暢;二是借IPO∵↑⊙,以後發債會增加額外資金⊙?。但是我們會合理控制土地投資額與銷售額的比例在合理範圍內?∟,不會去豪賭⊿□♀。

                                                                而據游思嘉透露∵,上半年↑∟,公司的銷售回款率接近90%∵?◇,已收客戶款項水平在1140億元﹡♂⌒。高周轉、高增長、三四線以及跟投制﹡?,在業內?◇□,中梁素有「小碧桂園」的稱號⊿,但黃春雷並不以為然〇。在他看來⊿?﹡,無論是中梁還是碧桂園△☆◇,布局三四線市場僅僅是個市場選擇的問題﹡♀。「我們倒不是說一定要貼上碧桂園的標籤?﹡,只是2015年-2017年⊙♂﹡,大家都看到了三四線的這波機會〇△,而當時二線城市地價是虛高的時候♀,所以選擇一致□□♂。」

                                                                值得一提的是∴,受到土地成本的上升♀♂△,上半年中梁的毛利率由去年同期的27.3%下降至24.5%□∴。針對跟投目前遇到的問題時↑,黃春雷的回應則顯得相對含蓄▽〇。儘管10個項目中可能有一兩個虧損△□△,但總體還是盈利的π▽⊙,如果在利潤或有市場壓力的情況下△,我們也會調整一些比例或改變一些條件⊿⌒,做一些微調△♂∵。如果員工在項目中虧損了♀,公司也會有一些人性化的處理﹡∵。

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