業績迅猛飆漲的中國奧園「負重」加速-夷陵区新闻

                                                            2019年08月17日 21:08 来源:夷陵区新闻 编辑:极速三分快3规则

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                                                            【施华洛世奇道歉】

                                                            從加快周轉到多渠道融資♂▽,中型房企正竭力複製龍頭企業當年「神話」↑⊿⊙。對奧園來說♂┊⌒,銷售規模激增離不開合作項目助推⌒◇。2019年上半年↑,奧園權益銷售佔比為84.3%↑□,但從結算利潤歸屬來看♂,其少數股東權益約219.7億元☆,占公司總權益比重為62%┊□⊿。

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                                                            實際上☆〇┊,為降成本、擴規模、分散風險□↑,房企合作開發已成為常態◇。想做大規模的房企〇∵π,更傾向於合併報表來提高營業收入和銷售流量金額♂⊿,以獲取資本市場認可⊙。

                                                            公告顯示♂⊿△,集團費用增加蠶食掉一部分利潤▽▽。上半年◇♂〇,奧園銷售及分銷開支總額約9.44億元π,同比上升57.3%;行政開支總額約11.53億元♀,同比上升77.1%⊿♂。過去一年∟♂∵,其管理費用甚至出現同比117%的增幅∵。

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                                                            回款率逐年走低今年3月18日┊┊▽,奧園旗下奧園健康(3662.HK)正式于港交所掛牌上市⊿∵⊙。上半年⊙,其新增在管建築面積210萬平方米□,新增商場運營合同的合同建築面積合計28.8萬平方米?。

                                                            「我們不擔心小房企↑↑,可以小而美□∟,可以退出∵┊。」鍾偉說⊿∵?,我們擔心的是中型房企將陷入「死亡之谷」〇∟?,其商業模式比前面的10位和20位房企並無出色之處?∟。向前走♀⊙∟,更加困難;向後退♂□,心不甘△♂∴。

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                                                            即使回款指標未能高位鎖定☆,但奧園仍在加速衝擊規模∵。上半年◇♀π,奧園新增總建築面積約726萬平方米♀△□。期末⊙〇,其已在75個境內外城市擁有230個項目♂⊙∟,土地儲備總建築面積4012萬平方米(權益比81%)〇┊♂,總貨值約4255億元∵♂,大灣區佔比約27%⌒,足夠未來三年左右的發展△▽∴。

                                                            期內☆?♀,集團物業發展銷售收入增長73.1%至224.21億元∵〇?,錄得毛利潤70.5億元⌒□,同比增長81%;核心凈利潤24.9億元π♂∟,同比增長79%☆。物業發展收益、經營酒店等獲得的其他收益以及物業投資收益各佔94.7%、4.9%和0.4%∟∵。華南區域貢獻合同銷售約228.20億元π⊙,佔總合同銷售的42%◇。

                                                            而回款便是房企從收入到現金流的關鍵一步♀。銷售回款率越高♂□,房企鎖定利潤的能力越強▽〇,周轉速度也越快∵。尤其是2016年以來△,地產外部融資趨緊△☆,地產投資資金來源更多依賴回款△▽,低回款率將大大影響房企資金周轉效率∟。

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                                                            白銀時代下半場◇,中型房企對規模愈加渴望▽□。北京師範大學金融研究中心主任鍾偉近期表示△﹡〇,當一個行業漸漸出現高不可攀的頭部企業時⌒⊙,表明行業漸漸進入兼并、收購∵,退出整合之後的成熟階段♀⌒。房地產行業也必然走向這個階段∟〇。

                                                            同其它加速擴張的中型房企類似∴〇,奧園正走出一條陡峭的上升曲線◇。2016年~2018年┊☆⊙,其合同銷售額分別為256.02億元、455.9億元、912.8億元π〇,年複合增長率達89%⌒π⊙。

                                                            但翻閱業績報告可發現♂,奧園實現規模擴張得力于合作項目並表↑▽。上半年π↑▽,其少數股東權益約219.7億元┊,占公司總權益比重達62%┊△。同時☆◇,快速擴張令公司對現金流的把控降低♂,上半年其銷售回款率約75%〇∟,持續處於下降通道◇△。

                                                            規模激增利潤低位統計局數據顯示⌒﹡,前七月全國商品房銷售面積88783萬平方米↑△,同比下降1.3%;商品房銷售額83162億元♂∟▽,同比增長6.2%☆∴♂。7月單月⌒,商品房銷售面積12997萬平方米⌒,雖略高於去年同期∟∵⊿,但比6月下降35.9%↑⊙┊。數據正折射出房地產行業高速增長已成往事△〇。

                                                            如果以凈負債率為指標△〇⊙,目前奧園仍有一定的加槓桿空間⊿∵。期末?□﹡,其凈負債率為64.2%☆⊙,處於行業較低水平﹡↑,但仍處於上行通道∵∵⊙。2016~2018年∟﹡,奧園凈負債率為分別為50.7%、51.0%、59.8%?。

                                                            國泰君安證券研究認為♀⊙♂,較低回款率或加劇房企資金鏈緊張〇♀,影響資金周轉速度;同時π⌒□,未取得的應收賬款需通過其他融資渠道補足□♂⊿,也會抬升房企融資成本⌒π。一旦外部融資收緊又不能及時回款π,高負債率房企容易出現流動性風險⊙∵。

                                                            近年來▽,房企爭相多元布局∵,謀求盈利突破〇。但從實際情況看♂,還未有房企探索出行之有效的業務模式∟▽﹡。地產主業在短期甚至很長一段時間內♂☆∴,都將是房企賴以獲得現金的來源∵﹡。

                                                            奧園健康僅是集團業務布局的一角⊿。目前⊿♂,奧園已涵蓋地產、商業、科技、健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新八大產業板塊□。在「做強主業做大產業」的發展思路下﹡▽,公司管理層力求實現各業務間相向發力♂?。

                                                            報告期內┊∵♀,集團資產總額約2325.68億元▽π,負債總額約1972億元ππ,資產負債率84.79%;流動比率為1.4┊♀⌒,與上半年數據持平;集團現金及銀行存款約478.73億元π◇。

                                                            8月16日晚間⌒,中國奧園(3883.HK△,簡稱「奧園」)發佈2019上半年業績報告∴┊。期內奧園實現合同銷售金額536.3億元☆?,同比上升33%;營業額236.7億元?△↑,同比增長73%;凈利潤28億元?π,同比增長90%﹡。

                                                            回看奧園實際情況⊙,其回款率指標正連續下降⌒∵。截至2017年底、2018年底∴﹡♂,奧園合同銷售之現金回款率分別為80%、78%♂∴。2019年上半年⊿,銷售回款率進一步降至約75%↑。從已公布業績的房企看?☆△,上半年金科回款率88%、旭輝回款率95%♂△▽。

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                                                            異於行業大趨勢∵⊿▽,奧園正努力抓住行業餘溫﹡□。上半年┊,其已完成年度銷售目標的47%△⊙,達536.3億♂☆♂,同比增長33%□π▽,該漲幅高於行業平均水平↑。

                                                            中流擊水下☆,奧園對速度的渴望並非個案♂。近期登陸資本市場的中梁控股(02772.HK)﹡◇,其銷售額從100多億增至千億♀⊙↑,僅用三年;營業收入從2016年的29.25億元增長到2018年的302.15億元☆,年複合增長率達221.4%∵﹡。

                                                            但隨着行業高速增長不再、疊加融資環境全面收緊∵,未來房企將更加強調盈利質量△∴,而非單一銷售規模﹡。即使盈利保持較好增速┊,但奧園上半年凈利潤率為11.8%⊙↑,核心凈利潤率僅10.5%□π▽,表現並不突出∴。

                                                            推荐阅读:爱泼斯坦死亡之谜