好运快乐8平台:業績迅猛飆漲的中國奧園「負重」加速-福彩新闻

作者:好运快乐8平台发布时间:2019年08月18日 8:33  【字号:      】

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異於行業大趨勢⌒,奧園正努力抓住行業餘溫┊?⊙。上半年∵♂,其已完成年度銷售目標的47%┊▽,達536.3億π◇△,同比增長33%?⌒,該漲幅高於行業平均水平⊿。

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如果以凈負債率為指標∟,目前奧園仍有一定的加槓桿空間∴⌒。期末〇,其凈負債率為64.2%⌒,處於行業較低水平∟◇〇,但仍處於上行通道♂π♂。2016~2018年□□,奧園凈負債率為分別為50.7%、51.0%、59.8%♂。

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而回款便是房企從收入到現金流的關鍵一步↑☆□。銷售回款率越高▽∵,房企鎖定利潤的能力越強△┊⌒,周轉速度也越快♂。尤其是2016年以來π〇↑,地產外部融資趨緊∟,地產投資資金來源更多依賴回款┊□▽,低回款率將大大影響房企資金周轉效率﹡〇♀。

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近年來♀,房企爭相多元布局∟,謀求盈利突破﹡。但從實際情況看π∴,還未有房企探索出行之有效的業務模式♂∵。地產主業在短期甚至很長一段時間內△,都將是房企賴以獲得現金的來源♀∵?。

報告期內∴,集團資產總額約2325.68億元⌒♂,負債總額約1972億元♂,資產負債率84.79%;流動比率為1.4△☆□,與上半年數據持平;集團現金及銀行存款約478.73億元∴π┊。

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白銀時代下半場⌒,中型房企對規模愈加渴望⌒。北京師範大學金融研究中心主任鍾偉近期表示◇∟,當一個行業漸漸出現高不可攀的頭部企業時∵,表明行業漸漸進入兼并、收購⊙⌒□,退出整合之後的成熟階段⊿﹡↑。房地產行業也必然走向這個階段☆♂┊。

回看奧園實際情況⌒?♀,其回款率指標正連續下降☆⌒。截至2017年底、2018年底◇♂,奧園合同銷售之現金回款率分別為80%、78%┊。2019年上半年┊,銷售回款率進一步降至約75%﹡⌒。從已公布業績的房企看∵♂♂,上半年金科回款率88%、旭輝回款率95%♂。

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「我們不擔心小房企♂,可以小而美?,可以退出π〇♀。」鍾偉說π⌒⌒,我們擔心的是中型房企將陷入「死亡之谷」♂⊿,其商業模式比前面的10位和20位房企並無出色之處◇♂⌒。向前走☆◇?,更加困難;向後退♂⊙♂,心不甘▽∵。

公告顯示↑□,集團費用增加蠶食掉一部分利潤∵⊿〇。上半年◇◇,奧園銷售及分銷開支總額約9.44億元▽┊,同比上升57.3%;行政開支總額約11.53億元♂∵,同比上升77.1%π□□。過去一年▽⊿∟,其管理費用甚至出現同比117%的增幅?⊿☆。

實際上♂,為降成本、擴規模、分散風險〇,房企合作開發已成為常態♀。想做大規模的房企□,更傾向於合併報表來提高營業收入和銷售流量金額?,以獲取資本市場認可⌒。

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期內?∴⊿,集團物業發展銷售收入增長73.1%至224.21億元〇,錄得毛利潤70.5億元∟┊,同比增長81%;核心凈利潤24.9億元⊙,同比增長79%◇。物業發展收益、經營酒店等獲得的其他收益以及物業投資收益各佔94.7%、4.9%和0.4%⌒♀☆。華南區域貢獻合同銷售約228.20億元♂⌒☆,佔總合同銷售的42%〇?。

規模激增利潤低位統計局數據顯示∵☆⊿,前七月全國商品房銷售面積88783萬平方米⊙,同比下降1.3%;商品房銷售額83162億元∴,同比增長6.2%┊。7月單月﹡↑□,商品房銷售面積12997萬平方米⊙♂π,雖略高於去年同期∵,但比6月下降35.9%∵∟。數據正折射出房地產行業高速增長已成往事⊙△。

國泰君安證券研究認為∵┊,較低回款率或加劇房企資金鏈緊張∟♂∴,影響資金周轉速度;同時ππ♂,未取得的應收賬款需通過其他融資渠道補足▽,也會抬升房企融資成本△。一旦外部融資收緊又不能及時回款▽,高負債率房企容易出現流動性風險∵?。

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奧園健康僅是集團業務布局的一角⊿?◇。目前♀﹡◇,奧園已涵蓋地產、商業、科技、健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新八大產業板塊♂∴。在「做強主業做大產業」的發展思路下♂↑⌒,公司管理層力求實現各業務間相向發力┊。

回款率逐年走低今年3月18日☆,奧園旗下奧園健康(3662.HK)正式于港交所掛牌上市▽。上半年♂,其新增在管建築面積210萬平方米☆,新增商場運營合同的合同建築面積合計28.8萬平方米△▽。

同其它加速擴張的中型房企類似◇,奧園正走出一條陡峭的上升曲線∴。2016年~2018年♂☆,其合同銷售額分別為256.02億元、455.9億元、912.8億元﹡,年複合增長率達89%π♂。

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從加快周轉到多渠道融資☆,中型房企正竭力複製龍頭企業當年「神話」┊▽△。對奧園來說↑∴,銷售規模激增離不開合作項目助推∵◇♂。2019年上半年∟♂,奧園權益銷售佔比為84.3%♂♂,但從結算利潤歸屬來看♂,其少數股東權益約219.7億元□♂,占公司總權益比重為62%□♂。

但翻閱業績報告可發現⌒,奧園實現規模擴張得力于合作項目並表∵。上半年♀﹡,其少數股東權益約219.7億元┊∟♂,占公司總權益比重達62%♂▽△。同時∵,快速擴張令公司對現金流的把控降低?♀▽,上半年其銷售回款率約75%∵⌒,持續處於下降通道π∵。

但隨着行業高速增長不再、疊加融資環境全面收緊∵♂♂,未來房企將更加強調盈利質量△⊿⌒,而非單一銷售規模▽∟♀。即使盈利保持較好增速⊿,但奧園上半年凈利潤率為11.8%◇〇,核心凈利潤率僅10.5%▽┊⊙,表現並不突出☆∵。

8月16日晚間∴⊿,中國奧園(3883.HK♂,簡稱「奧園」)發佈2019上半年業績報告∵﹡。期內奧園實現合同銷售金額536.3億元↑﹡,同比上升33%;營業額236.7億元△┊π,同比增長73%;凈利潤28億元☆♂,同比增長90%◇⊙?。

即使回款指標未能高位鎖定┊▽∵,但奧園仍在加速衝擊規模∟∟△。上半年⊿⊿⊿,奧園新增總建築面積約726萬平方米∵。期末⌒♂,其已在75個境內外城市擁有230個項目↑,土地儲備總建築面積4012萬平方米(權益比81%)┊﹡♀,總貨值約4255億元﹡♀△,大灣區佔比約27%∵,足夠未來三年左右的發展♂。

中流擊水下☆,奧園對速度的渴望並非個案〇♂。近期登陸資本市場的中梁控股(02772.HK)〇▽□,其銷售額從100多億增至千億⊿,僅用三年;營業收入從2016年的29.25億元增長到2018年的302.15億元π,年複合增長率達221.4%﹡?〇。

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